부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이란 무엇인가? 뜻 의미 유래

 

 

 

 

프로젝트파이낸싱(PF)

최근 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 사태가 커진 상황입니다. 그 영향으로 한 건설사의 워크아웃 신청을 시작으로 이것이 경제 전반으로 영향이 미치는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있습니다.

 

연일 언론매체에서 PF 관련 소식을 헤드라인으로 내보낸 것을 보면 PF가 아주 중요하고 잘못되면 나라 전체가 흔들릴 수도 있는 이슈인 것은 확실해 보입니다. 현재 잠시 PF 부실 위험에 대한 소식이 잠잠해진 상태이지만 언제 터질지 모르는 시한폭탄이라는 평가가 지배적인데요.

 

이번 글에서는 PF의 뜻과 구조, PF 부실이 의미하는 점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

프로젝트파이낸싱(PF, Project Financing)

프로젝트파이낸싱의 사전적 의미는 자금을 빌리는 사람의 신용도나 다른 담보 대신 사업 계획, 즉 프로젝트(특정 사업)의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법을 말합니다.

 

여기서 말하는 프로젝트란 도로·항만·공항·발전소 등의 사회간접자본(SOC) 투자나 석유 탐사 및 개발, 부동산 개발 등과 같은 대규모 사업을 말합니다.

 

기존 대출처럼 '담보'를 기반으로 돈을 빌려주는 것이 아니라, 사업성을 기반으로 돈을 빌려주기 때문에 프로젝트 자체가 담보로 작용하는데요. 자금을 투자 받은 사업자는 수익성이 높은 사업에 투자한 뒤 이후에 나오는 이익으로 채무를 갚아나갑니다.

 

 

 

 

 

PF는 원래 '사업성 평가'가 중요 핵심이다.

PF는 원래 1920년 대 미국의 유전개발 사업에 활용되면서 전 세계적으로 확산되었습니다.

지금도 대규모 투자가 요구되는 에너지개발(가스, 석유 등)과 사회간접자본(도로, 항만, 발전소 등) 투자에 활용되고 있습니다.

 

프로젝트 자체를 담보로 장기간 대출을 해주기 때문에, 돈을 빌려주는 금융기관은 개발계획 단계부터 참여하여 수익성, 업체의 사업 수행능력 등을 포함한 광범위한 분야에 걸쳐 심사하게 됩니다. 수익성이 높은 대신 위험성도 높기 때문에 까다롭게 심사할 수밖에 없습니다. 워낙 대규모 사업이다 보니 다수의 금융기관이 자금을 분담하여 융자하는 협조융자 형식을 취하며, 시공을 맡게 되는 건설사와는 별도로 프로젝트만을 위한 회사(시행사)를 설립하여 자금을 직접 지원하는 형식을 취합니다.

 

대규모 생산시설(공장)이나 도로공사의 경우 개발 기간만 10년이 훌쩍 넘는 경우가 허다하기 때문에 금융사 스스로 개발계획의 위험성을 평가하고 적당한 수익률(대출금리)을 계산해낼 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

구체적인 투자는 프로젝트 회사(SPC)에 제공됩니다. (모회사와는 별도)

 

일반금융은 모기업의 담보와 신용을 근거로 진행하는데요. PF의 경우 특정 사업 자체를 지원하기 때문에 투자의 형식이 달라집니다. 이런 이유로 자금을 지원하는 금융기관들은 프로젝트회사에 대출 등을 진행하게 됩니다. 만약 프로젝트가 실패하더라도 모회사는 차입금 상환에 부담이 없습니다.

 

하지만 최근 프로젝트 리스크가 커지면서 모회사가 직·간접으로 보증을 서는 변형된 형태의 프로젝트 금융이 등장하고 있습니다. 우리나라 은행들은 후자의 경우, 즉 건설사의 보증이 붙은 PF를 선호합니다. 일단 PF 투자가 이루어지면 대출금 상환은 프로젝트에서 발생하는 수익을 원천으로 삼게 되므로, 프로젝트에서 발생한 현금흐름(Cash Flow)를 유지 및 확보하는 것이 중요합니다. 국내의 경우 부동산을 제외하면 석유, 플랜트업체, 종합상사 등 국내외 프로젝트에 소요되는 자금을 PF로 조달하는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

 

부동산 PF 구조

 

 

• 시행사 : 부동산 개발사업을 운영하는 주체로 땅 매입부터 입주까지 모든 과정을 책임지는 프로젝트 책임자(실질적인 사업운영자)
• 시공사 : 시행사로부터 발주받아 공사만 담당하는 곳 (현대건설, 롯데건설, GS건설 등 xx 건설이라고 불리는 곳은 시공사라고 보면 됨)
• 서류상 회사 : 프로젝트 자금 관리를 이행하기 위해 금융기관이 설립하는 특수목적법인(SPC, Special Purpose Company, 페이퍼 컴퍼니)
• 금융사: 은행, 증권사, 저축은행, 보험사, 상호금융 등 (높은 수익과 위험이 동시에 따르기 때문에 제2금융권에서 대출을 진행하는 경우가 많음)
• 분양자 : 부동산을 분양받은 사람(수분양자)

 

 

 

 

 

한국형 PF는 건설사의 시공보증이라는 담보가 낀 '대출'이다.

하지만 최근 부동산 PF 부실 우려에 대한 문제는 원래의 PF와는 결이 다릅니다. 정부와 언론에서 문제라고 지적하는 한국형 PF는 건설사의 시공보증이라는 담보가 있는 '대출'로서 분류되는 게 정확하다는 시선이 있습니다.

 

 

시사용어로써 PF를 말할 경우
국내에서는 거의 100% 부동산 PF를 지칭한다.

 

 

 

 

부동산 PF 대출은 시행사가 PF 대출을 받고 시공사가 지급보증하는 형태가 가장 일반적인데요. 아파트, 주상복합, 상가 등을 지으면서 미래에 들어올 수익분양금을 바탕으로 금융사에서 돈을 대출 형태로 조달하는 방식입니다.

 

PF의 원래 형태는 국내에서 상당히 변질되어 부동산 거품과 부실을 부추기는 부작용을 가져오게 됩니다.

 

보통은 담보를 현금화해서 대출금을 상환하는데, PF는 담보가 없기 때문에 모회사의 '지급보증'이 중요합니다. 한 예로 강원도 레고랜드처럼 지급보증을 한 회사 또는 지자체가 디폴트를 선언하면 담보가 없기 때문에 부실채권이 되어 줄도산의 시작점이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

향후 부동산 PF는?

지난해 레고랜드 사태에 이어 최근 다시 부동산 PF 부실이 건설회사와 금융권 전체의 부실로 이어지는 게 아니냐는 우려가 나오고 있습니다.

 

이 우려를 불식시키기 위해 금융감독원이 지난해에 이어 올해도 국내 경제의 불안 요인으로 꼽히는 부동산 PF에 대한 리스크 관리를 강화할 방침입니다. 엄격한 평가를 통해 부실(우려) 사업장을 선별하고 경·공매 등 부실 삽업장 정리 장치도 마련할 계획이라고 합니다.

 

연체율은 증권업계와 저축은행, 은행의 연체율이 상당한 수준이기 때문에 금융당국의 건정성 감독을 크게 강화할 것이므로 앞으로 PF 형태의 부동산 개발은 급격히 위축될 것이라고 전문가들은 전망하고 있습니다.

 

 

 

 

요약

• 프로젝트파이낸싱(PF)는 프로젝트(특정 사업)의 수익성을 기반으로 자금을 제공한다.
• 시사용어로써 PF를 말할 경우 국내에서는 거의 100% 부동산 PF를 지칭한다.
• 한국형 PF는 건설사의 시공보증이라는 담보가 낀 대출을 의미한다.
• PF의 원래 형태는 국내에서 상당히 변질되어 부동산 거품과 부실을 부추기는 부작용으로 나타나게 되었다.